普通住房标准修改滞后，同一套房交易可能多缴税费几十万

一、普通住房标准滞后

先看看目前北、上、深对普通住房标准的规定。可以看出，几个标准都是在2014、2015年定的，相对高一些的是深圳，北京标准最低。

而近两年房价经历了2016-2017年的飞涨，同一套房子，可能在2014年符合当时普通住房标准，而到了2018年基本上很难再符合普通住房标准。

上海	自2014年11月20日起，上海可以享受优惠政策的普通住房应同时满足以下条件：（一）五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；（二）单套建筑面积在140平方米以下；（三）实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。
北京	自2014年10月8日起，本市享受税收优惠政策的普通住房，原则按照住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上、单套建筑面积在140平方米（含）以下，并参考其实际成交价格确定。实际成交价格原则上应当低于按本通知确定的所在区域住房平均交易单价或套总价的1.2倍。前条所称的所在区域住房平均交易单价或套总价，按照本通知公布的全市住房平均交易单价或者套总价，结合区域调整系数确定。全市住房平均交易价格按照2013年度的单价每建筑平方米2.2万元、套总价260万元确定。区域调整系数为五环内1.5，五至六环之间1.2，六环以外0.9。(最高为260*1.5=390)
深圳	自2015年10月1日起，享受优惠政策的普通住房，应当同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含本数）以上；单套住房套内建筑面积120（含本数）平方米以下或者单套住房建筑面积144（含本数）平方米以下；实际成交价低于本通告规定的所在区域普通住房价格标准。（最高为南山490万，福田470万，罗湖390万……）

二、目前普通住房可享受的税收优惠政策

（一）增值税 

《财政部、国家税务总局关于营业税改征增值税的通知》（财税【2016】36号）规定：

个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。

也就是说，新政策除了北京市、上海市、广州市和深圳市外，已经不再区分普通住房和非普通住房差别化征收，其他省市只需要符合个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，即可免征增值税。

而对于北上广深，同一套房子如果不符合普通住房标准，即使购买满两年，也需要差额征收增值税，多交税金可能是十几万到几十万。

单位：万元	交易价格	应交营业税或增值税
2014年交易（满五年）	420.00	0.00
2018年交易（满两年）	700.00	13.33

（假设一套位于上海内环内的房子，除了房价标准，其他符合普通住房标准）

（二）个人所得税

目前个税政策主要适用《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字[1999]278号），该政策未区分普通住房和非普通住房。

（1）个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征个人所得税。

（2）个人转让购入不满5年或家庭非唯一住房，以其转让收入额减除财产原值、转让住房过程中缴纳的税金和合理费用后的余额为应纳税所得额，按财产转让所得缴纳个人所得税，税率为20%。

部分地区对个税也有一些特殊规定，比如上海以下规定，如果是非普通住房影响就相差一倍。

纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可对其实行核定征税，普通住房按房产转让收入的1%，非普通住房按房产转让收入的2%核定征税。

（三）契税

目前契税主要适用《关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》(财税[2016]23号)，该文件取消了之前按普通或非普通住房差别征收契税的政策。（比如，首次购买90平方米及下普通住房，契税税率为1%。非普通住宅，税率为3%。）

（1）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

（2）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

对于位于北京市、上海市、广州市、深圳市区域，个人购买家庭第二套或以上住房的，按计税价格的3%计算缴纳契税。计征契税的成交价格不含增值税。

契税也有一些特殊政策还适用差别化征收。如，个人首次购买90平方米以下改造安置住房，按1%的税率计征契税；购买超过90平方米，但符合普通住房标准的改造安置住房，按法定税率减半计征契税。（《财政部 国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》财税〔2013〕101号）

（四）印花税

无差别化政策。

根据《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）规定：“二、对个人销售或购买住房暂免征收印花税。”

个人取得房地产权证按5元/件缴纳印花税。

（五）土地增值税

1、对个人销售住房暂免征收土地增值税。

根据《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）规定：“三、对个人销售住房暂免征收土地增值税。”

2、对企房地产企业而言，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。（《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条 中华人民共和国国务院令第138号）

三、后续政策建议

1、尽快修改普通住房标准。

根据以上分析，普通住房标准对个人买卖住房影响较大的主要还是北京市、上海市、广州市和深圳市，随着契税取消按普通或非普通住房差别征税的规定，主要影响还是在于增值税。

然而，按目前形势，要调整普通住房除非国家层面下指示，没有地方会冒着影响房价调控的指责而主动调整，而且调整普通住房也非税务一个部门可以说了算，一般都需要住房、建设、财政等部门一起参与，协调难度更高。

而各地税局对房价的内部核定价格却早已经水涨船高，导致购置税务成本加大，同一套房子在之前可以认定为普通住房，而现在往往是非普通住房，可能影响税额在十几万甚至几十万。

换个角度，按价格来区分普通或非普通住房也是有很大不合理性。比如北上深广核心区域的一套老破小学区房，五十个平米可能价格就超过四五百万普通住房标准，难道这种房子就属于非普通住房了？与常理实在差别巨大。

2、取消按普通或非普通住房差别征收增值税规定。

目前，契税已经在2016年取消按普通或非普通住房差别征税，增值税目前仅对北上广深四个地方区分普通或非普通住房差别征收，前提也是基于房价调控，而目前随着房价调控力度的加强，甚至房价开启下行趋势，也是取消差别化征收的适当时机。

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